Direito de preferência e os entraves práticos na liquidação de ativos herdados por múltiplos herdeiros
Quando um inventário chega à fase de liquidação de ativos, a teoria jurídica costuma ser muito mais simples do que a realidade que se desenrola nos escritórios de imobiliárias. A herança de um imóvel, especialmente quando envolve múltiplos herdeiros, deixa de ser apenas uma sucessão patrimonial para se tornar um desafio de gestão de conflitos e estratégia de mercado. O direito de preferência, embora previsto no Código Civil, frequentemente se transforma no maior entrave para a venda rápida e rentável de uma propriedade.
A armadilha da preferência entre coerdeiros
O direito de preferência garante que, se um herdeiro deseja vender sua cota-parte, os demais têm a primazia na compra. Na prática, isso cria um gargalo. Imagine uma situação comum: três irmãos herdam uma casa antiga em um bairro que sofreu uma recente valorização urbana. Dois deles querem vender imediatamente para liquidar o ativo, enquanto o terceiro acredita que o valor pode subir mais ou simplesmente não possui liquidez para exercer seu direito de preferência.
Se os dois herdeiros que desejam vender recebem uma proposta externa excelente, eles são obrigados a notificar o terceiro. Se ele não tem capital para comprar a parte dos outros, mas se recusa a assinar a venda para terceiros por questões sentimentais ou falta de consenso, o imóvel fica travado. Esse impasse não apenas retém o capital, mas impede que o imóvel seja colocado no mercado com a agilidade que o momento econômico exige. O ativo imobilizado começa a gerar custos de manutenção, IPTU e condomínio que, sem a venda, acabam corroendo a margem de lucro de todos os envolvidos.
A avaliação de mercado como ferramenta de desempate
Para contornar o impasse, a saída estratégica não é jurídica, mas comercial. Muitos herdeiros cometem o erro de basear a venda em expectativas emocionais ou em avaliações defasadas. Quando os herdeiros discordam sobre o valor, a única forma de destravar o processo é através de uma avaliação técnica e profissional feita por uma imobiliária com presença local e conhecimento real de liquidez.
Um laudo de avaliação fundamentado, que considere o estado real do imóvel e o tempo médio de venda na região, retira a subjetividade da discussão. Quando o mercado sinaliza, por exemplo, que a falta de uma reforma atual impede a venda por um preço maior, a estratégia muda. Muitas vezes, o herdeiro que antes bloqueava o negócio por achar o valor baixo, percebe que a depreciação do imóvel pelo tempo de vacância custa mais caro do que aceitar uma oferta justa agora. O profissional do setor imobiliário atua, aqui, como um mediador de negócios, traduzindo as oscilações do mercado em argumentos que os herdeiros conseguem compreender fora do ambiente de litígio.
Estratégias para evitar a desvalorização do espólio
A administração de aluguel pode ser uma saída temporária enquanto o consenso sobre a venda não é alcançado, mas exige que o imóvel esteja regularizado. É comum encontrar herdeiros que tentam vender um bem sem a documentação imobiliária em dia — como escrituras desatualizadas ou ausência de averbação de benfeitorias. Esse é outro fator que torna o direito de preferência um tormento: um processo de venda que já é burocrático se torna quase impraticável para um comprador externo, que tende a desistir diante da morosidade.
O planejamento patrimonial, idealmente feito ainda em vida, é o que evita esse cenário. Contudo, quando o inventário já está aberto, a solução estratégica passa por profissionalizar a gestão do imóvel. Transformar a herança em um ativo que gera renda, ou preparar o bem com técnicas de home staging para uma venda ágil, minimiza o atrito entre os herdeiros. O foco deve ser sempre a liquidez. Manter um imóvel parado esperando o momento ideal de valorização é uma estratégia arriscada, especialmente quando o custo de oportunidade de ter o dinheiro preso em um ativo que sofre desgaste físico é ignorado. A neutralidade de um corretor experiente, focado em dados e não em afetividade, é o que transforma um inventário complexo em uma transação eficiente.